在乡村振兴的发展中有一个非常实用、有效的好经验“村企合作”，他也是集体经营性建设用地入市的一种最基本、最普遍、且较早使用的方式。

通俗地讲，村企合作：就是村集体经济组织出地、社会资本出钱来合作开发，以约定的方式分房或分利，一般来说，法律上并没有限定合作期限上限，除非双方约定。土地使用权在事实上的暂时流转，但通常并不办理确权登记变更。

首先，我们看一下，土地方面村企合作的4种模式：

出让：是指集体经营性建设用地，一次性缴纳土地出让金，变更使用权人；

出租：指将集体经营性建设用地租赁给使用人使用，但所有权还属于村集体；

合作：指使用人和权属人共同合作；

合资：指使用人和权属人共同成立公司，同股同权；

【特别注意】发生所有的经济合同要与村合作社签订，因为村合作社是企业法人，但村集体（村小组）属于事业法人。

社会资本投资可使用的村集体土地资源有4种

1. 可确权的宅基地，包括：预留宅基地、未分配宅基地、一户多宅的存量、新增暂未分配的宅基地等；

2. 存量或新增的产业供地；

3. 公共设施用地，包括：广场、废弃校舍、废弃未及时回复的设施用地等；

4. 成片征地后留给村里的留用地。

然后，看一下社会资本与集体资产合资注册公司流程：

第一步：经济合作社（集体资产合作社）

第二步：获得不动产权证（所有权属村小组名下，使用权确权到合作社名下）

第三步：编制“合作方案”写明合作社的产业、合作人、选择的社会资本，经过民主会议三分之二通过并签字后，委托乡镇的“三支平台”公示

第四步：获得相关手续后，报当地自然资源部门批准

第五步：委托第三方评估机构评估土地价值，根据评估价值双方协商公司股比分配、责任等相关事宜

第六步：自然资源局批准的手续到当地工商局办理登记，完成公司注册

第七步：取得注册公司的通知后到不动产登记中心，将使用权变更到公司名下

对村集体、企业双方而言，实现了优势互补、资源共享、合作共赢。更体现了中央对乡村振兴所要求的联农带农富农，走共同富裕的路子。

对村集体而言，村集体和村民感受到了乡村振兴战略下共同富裕的阳光雨露，村民民主决策易通过，不用复杂繁琐的手续，不需要花精力维护复杂的法律关系；

对企业而言，不需要拿地成本，节约一次投入成本，减少前期流程，缩短筹建与建设期。

总体而言，合作关系不够稳固，易受市场变化影响合作进程，如果市场暴热，村集体及村民容易反悔，如果市场暴冷，很可能会拖死企业。

对村集体而言，未能真正深入参与现代企业制度，参与市场经济的感受也不太明显；对企业而言，所有手续只能在村集体名下，没有产权保障，账面上显示长期投资，不能形成固定资产，不能融资，不能安心地享受资产增值收益，不能做股权及转股。

以中国农家乐第一村——成都·农科村为例：

农科村被誉为中国农家乐旅游发源地，全国4A级景区，年客流量200万人次的“亿元村”，经过40年来的乡村产业升级之路，引入市场化运营机制，创新产业形态，打造了泛农科村“国际乡村会客厅·主题民宿聚落群”，促进乡村旅游提档升级。

农科村于2018年成立了农科村景区以村集体公司为主、本土文旅公司为辅的管理运营有限公司，采取公司化运营方式，实现农科村整体策划、包装、营销及招商，以一村带十村多元混合方式，结合三权分置采取转让、联建、入股、租赁和托管等模式，吸引实力投资人进行“腾笼换凤”，盘活闲置资源，并有效带动村民增收致富。

为了确保多方利益平衡，保证合法权益，结合多地实践与多年经验，资深土地专家土地爷提出以下几种辅助手段，以保证村企合作模式尽量靠谱些。

1. 在村企合作之上签订企业与地方政府（项目所在县、乡镇）的投资合作协议，约定地方政府的协调监管义务；

2. 村集体和企业双方建立类似于管委会、领导小组的共同决策、商议协作机制；

3. 在合作模式之外合资注册运营公司，通过双轨制，保障相互渗透、相互信任；

4. 把总项目分解为若干个平行子项目，除了必须合作的建筑物业子项外，尽量把村集体或村民能干的事、能致富的路子留给村集体和村民，企业做好自己擅长的子项目，各子项目之间相互携同；

5. 在村企合作项目中尽量安置好符合岗位需求的村民就业、符合要求的当地工程队伍参与施工，与村集体及村民结成真正的长期依赖的利益共同起，真正实现联农带农富农，让村集体及村民得到现实利益、体验到参与的快感，而不只是坐享其成，村企合作模式下的躺赢思想及信任危机是导致合作崩溃的根源；

6. 村企合作的土地类型较多，可以是存量的，也可以是新增的，可以是非经营性的宅基地或公共公益设施用地，也可以是经营性的产业用地，为了使合作项目用地更规范使用，并为后续完全入市奠定基础，建议尽量利用纳入村庄规划的机会把合作地块调整为经营性建设用地，以防备在村企合作过程被迫终止时切换模式。

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