古香古色的建筑，小桥流水的情景，苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区，唯一利用活水资源打造的特色街区。

2013年4月26日，冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡开业。据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌入13万游人!

媒体的报道这样描述：这几天，龙潭水乡里的商家，尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。

一家豆花店老板说，周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。

面对成都市民的热情，相关负责人呼吁：“龙潭水乡天天开放，市民们不用着急打拥堂”。

熟料，“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年之后，龙潭水乡走向了另外一个极端。

周庄古镇的配置、20亿投资的项目

龙潭水乡投资20亿元、经4年打造和建设，位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，其规模相当于周庄古镇 ，是龙潭总部经济城最大的配套项目。

如今关门闭户，总体只有一个感受就是——“空”！

凄清冷静的街道……

曾经的美食一条街只剩几个空落落的小摊……

栏杆锈蚀斑驳……

腐烂不堪的船只……

整个园区仿佛回荡着凄婉的“绝奏”琴声……

短短3年，昔日繁荣不再，如今冷清至此。“成都的清明上河图”龙潭水乡的衰落背后，有着怎样的深层次的原因，又是怎样的大环境导致如今的局面？

面对这个不可挽回的局面，业内专家纷纷提出不同的见解：

有人认为在这个悲剧中，最核心的问题出现在策划环节。

第一，龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展。

第二，龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的要求。

第三，龙潭水乡号称清明上河园（这个又是北方的、宋代的），可惜也看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头，而龙潭水乡真正的文化灵魂是什么，估计他们自己也说不清。

第四，倘若学习《宋城千古情》，需要强大的市场支撑（外地游客，旅行社），且与本土发生关联（文化演出上的会客厅功能），而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目，难度也非常大，显然龙潭水乡走的也不是这个路子。

第五，不管你的景区再好，没有内容，一切都是零，现在的龙潭水乡确实没有任何内容。

第六，一个在成都城市核心地带的重大项目，龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南，到底有没有一点关系？

第七，如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能？

也有人认为问题出现在了操盘手这里。

1、操作思路还停留在N年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产的一点思维；

2、操作团队根本不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持；

3、定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把目光放在建筑规划上，这是最无知的操盘人，却不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土；

4、动线混乱，业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧；

5、不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键；

6、玩概念的忽悠的时代已过去，现代商业市场，没有真正专业的团队是很难做出好的商业项目的；

7、商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验；项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定是死；

8、尊重市场规律，尊重专业，远离忽悠、远离费专业才是出路；

旅游休闲地产开发运作的三个标准动作：

第一：摸清家底---项目属性、经济指标、可利用资源

我们将从基本的土地属性和类比全国和区域开发案例出发，结合区域发展模式和客户受众区域，勾勒出整体发展战略，并在此基础上制定关键战略举措和开发策略。

第二：摸清方向---旅游地产发展方式及旅游地产开发模式判断

根据项目区域周边的自然、人文等各种资源，塑造城市、项目区域景区的特有元素，寻找城市的触媒（城市的触媒就是城市的引擎和核心驱动力），找到景区及项目区域发展的引擎、核心驱动力、催化剂，从而激发城市、项目的激情和活力，吸引人们的眼球，引导和促进城市、项目区域及景区的和谐发展。

第三：推出卖点---旅游、地产的引擎的认知和选择

对于旅游地产（旅游综合体地产）项目，旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项目成功的关键性因素，关系到项目运作成功、品牌建立和房地产的销售。

还应注意以下一些问题：首先政府的政策导向；其次就是考虑公司的运作理念、目标及财务问题；再就是如何真正的将旅游与地产完美结合，解决旅游地产的核心要素---产业问题。

现在的旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势；单一靠景观或建筑的时代已成往事，以游客体验消费为核心不断提升游客的参与性的休闲旅游将是未来旅游地产发展趋势，细化、创新各种服务功能，满足各类休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

来源：青蓝文旅

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