土地制度是三农问题的根本和核心，也是我国改革的重点。我们的食品安全、农业发展、新农村和新城镇化，都离不开这个基础。在这里，田野观测将对2016年中国土地政策，土地流转市场以及土地流转电商做一个回顾，以期对未来市场及机遇进行预测。

一：内外部环境

内外部环境跟土地有着紧密联系：就外部环境而言，受进口农产品冲击，我国农产品必须升级，农业要升级，分散落后的小农生产模式必须转变，要转变小农模式，土地制度必须转变；内部而言，经济发展需要新的增长点，城乡二元体制下落后的乡村是很好的增长点，要释放农村土地活力，就要有配套的政策。

外围环境：随着最近几年农产品进口关税的下调以及更多自由贸易伙伴的签订，越来越多的农产品进口到中国，2016年虽然进口总额有所减少，但是在附加值较高的蔬菜水果、畜产品和水产品方面进口额大幅增加（来源：农业部）。

从我们的日常消费中也能感受到，智力车厘子、墨西哥牛油果、新西兰奇异果、帝王蟹、大龙虾、澳洲牛羊肉，这些在几年前我们很少吃到，而如今我们可以很便捷的在商超和电商购买到。这些农畜产品都是品牌化经营，以比我们橙子贵3-4倍的新奇士为例，新奇士的生产端是由6000多个百亩家庭农场联营，统一技术支持，农资采购、采摘、后期分级、保鲜、包装和营销。

（商超货架随处可见的进口水果）

面对这样的竞争，中国的小农分散生产模式显然在生产端就落后了。中国人口密集，承包到户的土地少，而且目前的承包户家里都是留守老人，农技落后，观念落后。要想改变生产端的状况，必须适度规模化，必须让更多的技术新农民去投身现代农业，土地制度的桎梏必须打破。

内部环境：2016年大家有个非正式的共识：货币超发，房价高起，经济萎靡。2016年我国M2预计155万亿，GDP预计72万亿，M2是GDP的2.2倍。超发货币本想刺激实体经济，怎奈都跑到房市里，但是楼市的泡沫不能再吹，必须要为超发的货币找到金融避风港。

（2000-2016中国GDP和M2）

超量货币被商品市场吸纳是经济学界广泛认同的看法，著名经济学家，原中国人民银行副行长吴晓灵女士就曾经说过“超量的货币到哪里去了？过去30年超量的货币都被我们的商品市场化，被很多产品的市场化吸纳了。”

回顾一下改革30-40年的历史也很容易理解，从最早的倒爷，到后来的办企业开工厂，再到房地产，这几轮的创富机会都得益于商品（包括住房）的市场化。本轮超发要找到的金融避风港，最欠缺市场化的农村是最好的选择。《亚洲新闻周刊》2016年8月份曾撰文“用农村土地来消化货币超发”。

要防止全面市场化的风险

然而土地市场不能一下全面市场化，因为存在两方面的风险。一，要防止非产业资本炒作土地，防止不懂农业的资本非理性投资损坏农业发展；二，从小农到适度规模农业，要解决结构调整后失去土地农民的就业问题，要一、二、三产业联动发展。

要激活农村土地，发展现代农业，同时又要防范全面市场化的风险，目前有效的方法就是三权分置下的土地流转制度。

二：政策回顾

弄清楚了内外部环境，就不难理解过去一年的农村土地政策。在2016年，关于农村土地政策有三个重要事件：

事件一：取消农业户口

2016年9月19日，北京市向社会发布《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》，根据该意见，北京将建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口，统一登记为居民户口。至此，全国陆续已有30个省份出台文件取消农业户口，除了西藏，其他省都取消了农业户口。

取消农业户口，统一登记居民户口，有两方面的意义：一、“原农民”进城更有保障了，为新城镇建设铺平了道路；二、没有了农业户口，在以后的新增人群中将没有“宅基地”和“承包地”。而这意味着小农模式要渐渐的退出历史舞台，著名财经评论员叶檀曾就此撰文提出：小农模式将逐步退出历史舞台，农庄和农场时代逐渐登场。（叶檀：中国土地市场会发生天翻地覆的变化土改已开始，2016.9.23）

事件二：三权分置

2016年10月30，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，也就是《“三权分置”意见》。从之前的所有权和承包经营权“两权分置”，到如今的所有权、承包权和经营权的三权分置，更突出了经营权的重要性。坚持土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，是这次意见的核心，经营权得到了更多的法律包含，同时以后农业补助和政策补贴将会逐步倾向经营主体。

三权分置的提出，给予了在农村土地上真正的经营者更多的权力和更多的法律保障。真正的农业经营主体有了保障，才能让这个长周期的产业健康发展。

事件三：返乡下乡促进意见

2016年11月29日，国务院办公厅发布《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》，意见指出“鼓励返乡下乡人员依法以入股、合作、租赁等形式使用农村集体土地发展农业产业，依法使用农村集体建设用地开展创业创新。”

该《意见》对于“新农人”来说非常重要，以往从事新农业的人，你的地是租的，房子也是租的，如果你是从事工商服务业或者信息产业还好说，合作不好，我再租个地方，搬走就是了，可是农业你怎么搬？况且土壤对于农业越来越重要，土壤改良都需要个三五年，因此必须从根基上解决“新农人”的顾虑。该意见的提出就是从法律上赋予了“新农人”可以合法拥有土地的部分产权。

整体2016年在土地制度方面，就是在防范风险的前提下给予现代农业经营者更多的权力和保障。同时农业户口的取消，也测底标志着两种模式的更迭拉开序幕。

三：土地流转市场

那么我们的农村土地市场到底有多大？

我国农业用地96.8亿亩，其中耕地20.27亿亩、园地2.16亿亩、林地37.96亿亩、牧草地32.9亿亩。流转之后，这些土地的价值是多少呢？以20亿亩耕地来说，按目前每年￥500/亩的流转租金，每年就有1万亿的租金市场，如果按照目前30-50年的承包使用权，那就是30-50万亿的市场价值。如果再算上园地、林地、牧草地，也都是万亿以上的市场价值，当然还有更大头的集体建设用地。

我国土地流转率（流转面积占经营面积比率）每年逐步提升，从2010起，每年以3-5个点提升，从2010年的14.7%到如今的40%左右。2016年，大部分地区的耕地流转率在30%-50%，越来越多的市场化更好地激活这个三农基础要素的活力。

目前土地流转交易方式是线上和线下同时进行的。

在土地流转没有信息化之前，土地流转信息更多的掌握在地区土地经纪人和地区土地流转中心，这种线下模式存在严重的信息不对称，同时增加了交易成本。

鉴于土地流转政策的逐步明了，以及移动互联网和智能手机的普及，土地流转电商在2015年-2016年呈现了高速发展的趋势。土地流转电商的发展打破了信息不对称，降低了交易成本，大大促进了土地流转的进度。

四：土地流转电商

土地流转电商大体可以分为三个时期：探索期，成长期和高速成长期。

2008-2014是探索期：这个时期政策不明朗，移动互联网和智能手机不够普及，土地流转交易模式不清晰，因此这个时期是土地流转电商的探索期，有3-5家土地流转电商在这个新的领域摸索，网站形式基本上是类似58同城这样的分类信息平台。

2015-20？是成长期：这个时期政策更加明朗，移动互联网和智能手机普及，土地流转交易模式更加清晰。在2015年，就有5家左右新的土地流转电商出现，在2016年虽然没有新的土地流转电商出现，但行业大部分的融资事件发生在2016年。

同时2016年也是土地流转电商在模式探索和技术进步发展最快的一年。2016年6月，地合网率先实现土地流转在线交易功能，实现土地流转交易的闭环，改变了之前分类信息平台模式。GPS测绘、无人机航拍和VR技术也在土地流转领域得到了广泛的应用，这些技术的进步也让土地流转变得更加便捷。

目前比较活跃的土地流转电商有5家：成立较早的土流网在网络技术上比较擅长，同时也是采用地区加盟的扩张模式，土流网坐拥规模和流量优势；同样成立较早的土地资源在2015年剥离出地合网（类似淘宝和天猫），更专注做优质地块，在交易模式探索上领先，地合网采用直营和加盟两种扩张方式，更看中质量；还有一个成立较早的搜土地则因为固守早期模式，已经渐渐失去优势地位；另外两家较为活跃的是聚土网和来买地，这两家后期成立的先从局部地区出发，也正在进行全国的扩张。

土地流转电商在2016年之前主要是靠收取线下加盟费和广告费的模式进行盈利，而线下加盟流转中心靠服务费和中介费盈利，到2016年逐步探索出更多的线上盈利模式。同时有另外一种发展方向，就是向综合性服务商方向发展，提供土地规划，土地金融服务等，但是目前都不成熟。

五：展望2017

在政策方面，土地流转的大趋势不可逆，政策将会更多的向经营者倾斜，法律也会赋予经营者更多的保障，经营权或可以抵押贷款，关于经营者使用集体建设用地会有更明确细则出台。

更多的农地将进入流转市场，同时更多的交易在网上进行，土地流转电商的发展会为交易双方提高更多的便利。

虽然土地流转电商整体市场增长，但是活跃的平台或许会减少，这是因为土地流转是低频重决策的大宗交易，上游资源数目有限，目前领跑的3-5家土地流转电商将会整体覆盖市场上大部分的资源；而线下的土地流转交易中心或许会增多，更专业的土地流转综合服务商会更受到青睐。