农民，把自己的住宅出售给了城里来的人，还签了合同。这合同有效吗?

另一农民，觉得自家的房子不想住了，想卖给同村村民，签了合同。这合同有效吗?

请注意：不得向城里人出售农民住宅

在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

但是如果双方是都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，签了的农村房屋买卖合同可以认定有效。

为啥这么规定?

一户只有一处宅基地

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

宅基地是农民的重要财产权利，规定严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人，才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。

并且，在该法的第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 想想，如果咱农民的房屋允许自由买卖，那么也就是说允许农民将其房屋下的宅基地使用权，也一并出卖了。

未办理过户登记，房屋买卖合同无效

《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。”另外，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条也规定：“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。”

如果房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。依照法律规定，集体所有的土地属于农村集体所有。所以，如果依法改变土地的所有权或者使用权的，必须要办理土地权属变更登记手续，变更证书。农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。

1. 宅基地禁止买卖

一旦有房屋买卖，那么就必然会涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖在我国是明文禁止的。我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

不但如此，如果原宅基地的使用者，没有经过依法批准，通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，也是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为。

2.宅基地使用权很“特别”

宅基地使用权与特定的身份关系相联系，是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让。现在，农村私房买卖中，很多人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，所以被禁止。

3. 没地了怎么办

如果认定买卖合同是有效的，就不能保护咱们卖房人的利益。众多案件中，出卖人总是相对处于弱者的地位，如果要不回来房屋，最后可能连住的地方走没有，关系到生存权益。

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