现在所有的乡村振兴投资项目都是基于土地的研究和土地的应用价值来说的。就开发商来说，“土地”就是指国有建设用地，通过协议和招拍挂的方式获取土地，这也是最基本的模式；但就乡村集体土地来讲，目前国家政策和法规，以及从应用的方式方法都是一种全新的理念。

合法合规是基础。目前很多的农村开发，最后都是因为法规出问题，造成产权不清晰、资产隶属关系不清晰，结果造成投资项目失败，甚至血本无归，还惹上一堆官司。

价值大小要分清。首先我们先看集体建设用地分类：第一是村集体的经营性建设用地；第二是宅基地；第三是村集体的服务业用地。

服务业用地：无商业价值，也就是没有资产的属性，没有投资的价值；经营性用地和宅基地成为目前使用的基本方向。

农村集体建设用地：村集体的经营性建设用地是村集体为了发展产业而申请的经营性建设用地。这个建设用地有三类地：一类是过去的村集体企业、村办企业的公共用地；第二类是过去做一些养殖场等能够经营性用的；第三类是重新申报的经营性建设用地，其申报渠道是经村集体申请，然后通过规划，再由县级人民政府批准后予以使用。

宅基地：按照国家多年的法规，宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、买卖和交易，资产的所有权，资产的权益方面受到限制。

获取流程是关键。从村集体建设用地的分类(宅基地、建设用地)和获取方式上看，企业或个人投资，一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/实行法律的关系，才能成为合法有效方式。但是最近两年，国家在集体建设用地方面做了些试验，其目的就是国家希望集体建设用地能够入市；其方式是，只交易企业，不交易个人，迎合了国家政府针对城市企业和城市资本下乡，实行合作开发、联建联营的方式。企业参与可以实行股权合作、入股、租赁的方式。就是说，如果我们作为市民或者城市企业、或者是一个合法工商注册企业去经营的时候，对土地入股方式、土地租赁方式或者个别地区实行企业化运作的集体土地交易方式时，一定要和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式，这个才是合法有效的；特别需要注意，对于个人的交易租赁，要谨慎，有很多地方政府不认可。对于没有资产属性的村集体服务业用地，比如说村委会、办公，包括医疗室、图书室，投资要谨慎。因为它是不能做商业应用，虽然是集体建设用地，但是它没有资产属性，没有商业可利用空间和商业价值，很大可能投资进去之后，最后无任何回报。

产业用地是条件.除建设用地之外，乡村振兴目前新的论调，更多的是产业用地，如一般农田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商业开发，但是必须是规划先行，申报土地。四荒土地和一般耕地是可以实现乡村旅游发展模式，比如说花园、果园、度假房，做一下环境非常好的休闲乐园是可以的。但是基本农田，大家一定要注意，从目前国家法规来讲，基本农田是口粮田，只能做农林产业的升级，如果转型的时候带着旅游的还是要小心，建房子违法。现在很多企业造成违法，尤其是想做资本化道路的投资企业一定不能土地违法。乡村投资、旅游或健身项目，一定是一般农地(一般耕地和四荒地)。绝对不可触碰基本农田即口粮田。包括在基本农田上种植花草从目前的法规都不支持，现在有的省份，比如山西省搞了一个简易增留的策略，就是相当于把口粮田减下来种一些花花草草和果树，来实现乡村旅游发展，但这必须经政府审批，不能乱用。

上面讲的这个部分，就是土地的应用方式。如何运用土地是一个很重要方面，要注意，不管是通过规划、通过协议、通过租赁、通过股权合作，不管通过哪种方式一定要保证合法有效。土地性质搞不明白就是会造成土地违法、叫停，将来造成重大损失。

难题二：资金

责任要分清，乡村振兴的本质是党和国家的责任，而不是企业、开发商的责任，但是现在城市投资、房地产投资，目前资源类投资的方向不多，得到国家倡导的方向，相对有很多企业蜂拥而至去投资乡村，实现乡村振兴。企业在乡村振兴里面只是起到支撑作用，或者是对某一开发模式实行投资。比如说过去房地产业，完全靠企业商业开发。政府拿土地出让费，土地出让完了以后，土地招拍挂下来，开发商开发，然后销售，就种投资路径非常清晰；但针对集体土地来说，很多地方边界是模糊的。

国家政策要利用。按照国务院文件，公共配套和公共服务等都属于政府责任，而企业的责任属于商业投资项目，一定要把政府的责任和政府的政策用好。现在国家申报的比如说田园综合体项目、美丽乡村项目等，都是有国家补贴政策和资金。我们大概做了梳理，目前至少有将近二十项国家政策的扶持能够和政府对接上行业。比如国家旅游系统，文化旅游部提出的人民旅游的集体建设，绿色旅游、蓝色旅游的基地建设与医疗旅游的基地建设，包括国家体育系统的户外拓展训练基地和素质教育基地，教育部的中小学生教育营地等。比如休闲露营的示范营地、国家国防教育基地、体育旅游的示范基地、森林康养的示范基地、文化创意产业的示范基地，农业部的乡村123产业融合发展的示范基地，包括农业部的无公害绿色有机/农产品地理标志的特色农产品示范基地、现代农业示范基地、科技农业示范基地、农民市民的创业示范基地和田园综合体的三位一体基地。还有美丽乡村、生态旅游示范项目、传统古村落的保护与开发应用示范项目，包括非物质文化遗产的传承人和传承基地，国家与科技行业的科技成果应用转化的示范基地等等都是国家政策和行业扶持的项目。国家和行业政策应用很重要，都是向相关政府部门进行申请。

希望大家注意包括智慧城市互联网的服务应用这些，包括网络追溯系统，这些是相当于国务院的各部委对行业相对新的发展方向，不仅仅是在物质方面而且要在金融方面进行扶持。所以在投资开发过程中，根据规模大小要做好区分，把公共配套和公共服务实现分解，保证自己的投资过程中能真正把事情做下来。反观，全国相对干得好的乡村振兴发展项目，都是政府责任和企业商业发展责任并重才是。

除此之外，国家最近对基础配套和公共服务方面的扶持政策，地方政府的财政资金也是乡村振兴发展的重要合作伙伴。各地市的政府官员、党政领导必须认真充分利用好财政资金。

所以说，无论是政府官员、企业投资，大家一定要在乡村发展的高度去承担各自的责任。这些年乡村旅游发展、美丽乡村发展使很多企业投资失利，都是因为没有分清政府和企业的应有责任，所以应该是“政府+企业+村集体”这种模式，才是国家的真正的规范和政策。

难题三：收益

消费最核心的价值，无论从政府、农村集体、村民和企业来讲，其实有一个关键的字——“钱”，政府有财政税收，企业有商业回报，农民有奔小康的利益获取。收益模式才是关键，也就是如何在有限的土地上，有限的宅基地上、产业用地亦或建设用地上创造出更多的财富，实现收益的分红，这才是关键点。到底如何做才能实现现存的资产增值、增效能、更多创收呢?

第一：资产型收益。利用闲置的宅基地。按照国家、中央要求，实行长短租公寓，精品民宿长短租公寓的方式来激活闲置资产、闲置宅基地。目前国家已把政策放开，可以实现共享共建，实现联营。有的地方实行与企业交易，但不允许个人交易，这种情况下个人可以和企业交易;对将来宅基地通过使用权的模式，确定了三权分立，所有权、承包权和使用权的分离，目前已有法可依，一定要遵守法规。

第二：基本农田经营收益。利用一般农田和四荒地实行产业化升级和转型实行产业化经营收益，实现村集体用地和企业的联合开发。需要注意，村集体进行建设的一般规模都不大，就是旅游发展比较好的地方大概也就几十亩土地，规模一般不会太大。大家一定要注意的是不要大规模开发，因为这种项目本身就是为了享受和保护好的环境。

第三：针对特殊人群实行一种生活方式再造的收益。比如说针对老年人的康养或针对传统村落的文化传承、生活方式和人文故事的开发，来实现收益的。现在国家在搞两种村落建设，一种是古村落保护和应用开发利用，历史进行生活方式和人民故事的传承，对村落的人文故事进行感悟;历史人文价值，比如说建筑、宗族，其家族、环境、区位优势是核心。这是针对城市居民来实行的一种怀旧;另一种虽然不是传统村落，但是因为这个村的区位优势，包括这个生活环境依然健在的乡村生活方式不变。

来源：上海文旅