在农村土地大多只能用于农业生产，尤其是想用耕地更是难上加难，但有的人就抱着侥幸心，导致土地上的违法建筑、作物等被拆除，那农业用地都可以经营什么项目？哪些用地已纳入农用地管理？

01

农业用地都可以经营什么项目？

1、耕地：严格控制占用，可以从事旅游相关的生产

耕地主要以从事农业生产为主，保障粮食生产安全，在康养、旅游开发方面，农田原则上不允许使用，特别是基本农田作为耕地红线，强烈建议不要去碰，但我们可以利用政策红利获得少量经营用地，例如政策鼓励社会资本投资兴建高标准农田（基本农田），建设连片面积达到一定规模的，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划的前提下，利用一定比例的土地（重庆政策规定不超过5亩）开展观光和休闲度假旅游、康养、加工流通等经营活动。

同时，项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用的，对于其他农田的利用，当地政府一般是持支持的态度。社会资本可依法通过承包经营流转的方式，使用农用地从事与旅游相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。这意味着可以在不改变土地性质的情况下，建设一些开敞的、不具备遮蔽功能的构筑物，例如无锡田园东方，利用农用地建设农乐园、户外课堂等休闲农业项目，为人们提供体验‘三农’的新型产业经营形态。

2、林地：近林不进林，灵活开发

林地是森林的载体，起到生态涵养、防风固沙、林业生产等功能，最具开发价值的是那些森林茂密、生态优美，富含高浓度空气负离子，可以提供自然体验机会和促进公众健康的林区。

对森林旅游来说，林业用地突破的路径在哪儿？森林体验和森林养生是当下最热的两个方向，国家鼓励发挥森林多种功能，建设森林体验基地和森林养生基地试点。从市场发展情况来看，截止2016年7月，全国各类森林体验和森林养生基地建设项目多达500余个，其中超过50%的项目位于森林公园、国有林场、湿地公园等范围内，试点工作将在“十三五”期间逐年开展。

在用地方面，可以建设森林体验（馆）中心、森林养生（馆）中心、森林浴场、解说步道、健身步道等基础设施，但不能在基地范围内建设医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。

3、低丘缓坡地：点状供地，垂直开发

我国南方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓坡地，这些土地的利用现状主要是林地、园地、草地及零星的耕地（基本农田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建设用地是低丘缓坡开发利用的主要方式之一。

以浙江德清莫干山裸心堡为例，该项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部分可以只征不转，以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。

总结：在现行土地法律制度下，存在两种农用地利用方式：

（1）不改变土地性质

土地承包经营权可以通过转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式进行流转。由于转包和互换范围限于同一集体经济组织内，因此，社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式进行土地承包经营权的流转。

（2）改变土地性质

建设康养、旅游项目确需占用农用地的，可采取重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大旅游、康养项目纳入建设用地协调清单，与土地利用总体规划、土地利用年度计划进行对接与协调，通过土地利用规划的调整，实现农转用和土地征收。

4、集体经营性建设用地：量小可直接入市

2014年底，国家开始“三块地”改革的试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。目前全国已有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践，成都郫都区、北京大兴区、浙江德清市等作为最早参与试点的城市，都积累了较为成熟的入市实践经验。

以成都市郫都区为例，该区对集体经营性建设用地进行了用途管制，明确农村集体经营性建设用地不能用于房地产开发，只能用于旅游、商业、工业等。2015年9月，四川迈高旅游公司竞得郫县战旗村一宗集体经营性建设用地，面积13.447亩，每亩价格52.5万元，该公司获得这块土地40年的使用权，规划打造集美食体验、农业观光、休闲度假于一体的乡村旅游综合体项目。

5、宅基地：量大可做文章多

目前，在许多欠发达地区的乡村，因为进城务工人员增多，大量宅基地便被长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源，国家层面给出了指引，即探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

02

哪些用地已纳入农用地管理？

2020年一号文件中明确提出要破解乡村发展用地难题，以下6类辅助设施用地纳入农用地管理，但同时也提出要强化农业设施用地监管，严禁以农业设施用地为名从事非农建设。

1、保鲜冷藏

这是从事规模化蔬菜、水果、水产等类别的农业生产所必须的农业设施，建设保鲜冷藏场所，将会提高生鲜产品的存在时间，提高农民收入。

2、晾晒存贮

在规模化粮食种植中，农业专业大户、家庭农场、农民合作社以及农业企业等新型农业主体，种植规模有时高达上千亩，晾晒和存贮就成了一个大问题，把晾晒存贮用地明确为设施农用地，对这些新型农业主体是一个有力支持。

3、农机库房

规模农业能够提高产出率的一个重要原因，便是大型农业机械被广泛应用、得以发挥作用，但很多农业主体也对农业机械的存放很忧心，放在外面风吹雨淋容易损坏，把农机库房作为农用地管理，就能腾出地来建设一批库房了。

4、分拣包装

分拣包装不属于农产品的再加工，而是农产品生产的一个过程。因此来讲，建设分拣包装设施也应当按照农用地管理，但不应对农用地耕作层造成破坏或建设多层设施。

5、废弃物处理

出于环保和农业生产的可持续发展需要，废弃物处理已经成了农业生产的一个重要环节，比如说在畜禽养殖中对粪便的处理，规模种植中对秸秆的处理、塑料薄膜的处理等等，都需要建设一定的处理设施，这些用地也要纳入农用地管理了。

6、管理看护房

管理看护房屋是农业生产中十分必要的辅助设施，理应纳入农用地管理。但管理看护房的建设要把握一定的标准，不能超面积、超规模建设，更不能把看护房建设成住宅，甚至建设成豪华别墅，那就与设施农用地政策的初衷相违背了。

来源：自然资源课堂

更多干货、市场分析、重磅案例、实战课程欢迎订阅 [农业行业观察]公众号：nyguancha