新模式|日本的精品化文旅康养项目模式

老于

2019-04-28 09:44:34

[ 导读 ] 中国企业可学习的文旅康养模式。

作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。

日本养老地产的模式主要分为“机构设施”和“住宅”两个大的类别。

机构设施模式：是由房地产开发商建造的适合老年人居住的房屋，配备各种设施，并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。

住宅模式：主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。

日本强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。目前，日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构，床位一般在20-30张，提供以是白天的日托服务或居家上门服务。台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点，一般来说，100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。

日本很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。

对于中国企业来讲，有三种符合国情的开发模式原型可供考虑。

“老少配”的隔代亲情社区模式

这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发(直接受城市公共交通辐射)，开发规模约500~600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，并不是仅仅针对老年人的社区。

这种模式的优点是多方面的，例如，“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件持续开发；“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区既有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。

本模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。前期销售实现快速回现，保证现金流，为后续开发补血；全程持有有利于树立品牌，塑造核心价值，确定社区属性，为长期发展创造价值；中后期实现服务输出，包括管理、标准、品牌、客户资源。

完全持有的会员制医养综合体模式

这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大，针对的客户是高龄老人或者慢性病老人，需要提供专业护理服务。这种开发模式有两个开发要点。

第一个要点是采用“会员制模式”盈利，这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点，但是经过市场验证和深入了解，我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式，因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”，如果开发企业没有能力提供丰富的养老服务，仅仅提供物业供老人居住，那么市场是很难买单的(目前多个会员制名义的养老项目都遭遇了市场瓶颈)。

在有丰富服务内容的前提之下，运用“会员金字塔”模式，可以解决企业开发过程中的资金流问题。终身类会员的数量最少，但是会费金额最高；押金类会员可分为使用物业和不使用物业两种；消费类会员可以形成一个很大的会员服务网络和会员需求链条，其盈利空间很大(市场上已经有成功的类似项目)。

各类会员的费用结构设计和金额确定实际上是一个非常具体和有创造性的工作，需要结合企业的财务情况和项目当地的市场条件进行详细的多方案财务测算。

第二个要点是“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能，引入康复医院、中医院等机构，这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务，又可以使用医保，降低老人的支付门槛，这是项目的核心吸引力。同时，物业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务，支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑形式上可以是单栋楼体的底层为医疗功能，楼上为养老功能；也可以是多栋楼体中的一栋为医疗功能，其余为养老功能。