近日，农业行业观察旗下社群品牌农侠会组织了一场——如何在农村土地改革中“掘金”为主题的在线沙龙活动，并邀请了中国农业大学经济管理学院教授朱俊峰、土流网联合创始人陶慧龙、农地圈总经理耿怀民、地合网联合创始人梁财添等4位行业大咖进行精彩分享。

(中国农业大学经济管理学院教授朱俊峰)

中国农业大学经济管理学院教授朱俊峰从土地改革的现状、困境、出路、前景进行了精彩的分享和解读。他认为：同地同权的改革思路会比较适合中国特色的土地改革发展。局部先做到农地、农房和城市的住房同地同权、同房同权，不仅可以让农民逐步享受到公平的国民待遇，也是我国消除城乡二元结构的一个重要步骤。

同时，朱俊峰还认为，中国土地改革红利巨大，土地改革如果成功的话足可以支撑中国未来二十年的中高速发展。

他帮大家算了一笔账：全国有大概2.4亿农户。每家农户都一个宅基地和农房。把每个宅基地农房按20万这个价值来算，那2.4亿户就是48万亿元。目前中国有20亿亩的土地，全国每亩地按10万来计算，就可以达到200万亿元。那两者总和就是248万亿。248万亿是什么概念呢?大约相当于2015年GDP的四倍。即，如果这项改革成功的话就可以撬动相当于我国4倍GDP的国民财富。所以就有人预测，如果这项改革成功了，足可以支撑中国未来二十年的中高速发展。(作者：梦曦)

中国农业大学经济管理学院教授朱俊峰分享实录：

大家好，我是中国农业大学的朱俊峰，我今天给大家分享的题目是如何撬动248万亿的土地市场。

我今天给大家从这四个方面来跟大家聊聊。第一个先回顾下我们现在土地改革的现状。我认为是进展缓慢，第二个问题，进展缓慢的问题出在哪里?我个人认为是思想解放不够。第三个呢?我提供我自己的的一个改革思路，叫做同地同权。第四个就是对于前景的展望，改革的红利是什么?

首先，我们看一下这个土改改革的现状。目前我们农村土地集体产权的各项改革，虽然迫在眉睫，但是至今进展还是特别缓慢。我认为没有达到目标进度。突破性不太明显。其表现在这三个方面，第一个方面是农地确权的进展比较慢;第二个方面是宅基地确权改革进展比较慢;第三个是逆城市化的现象逐步出现。

那首先我们看一下农地确权的改革，这个改革从好几年前就开始了。全国从试点到全面的开展，预计2018年全面完成。那从现在的情况来看，进展还不平衡，地方的积极性不是特别高。那我们就简单的看一下为什么大家的积极性不高。我们看到这次的确权期限一般还是到2028年，第二轮承包期结束。那这样的话呢?2018年结束之后确权的之后有效期就只有10年。那我们知道这次确权的成本还是比较高，大概是每亩地三十五元，全国二十亿亩地就是700亿元。很多基层的干部就担心啊。如果十年后再折腾一次，那我们这事是不是就算白忙乎了?

第二个方面，农村宅基地的确权颁证进展更是缓慢。尽管各地零星的报道一些地方的农村的宅基地，还可以抵押贷款。但是整体来说进展还是比较缓慢。对于宅基地确权也不是特别理解。他们认为这个宅基地和宅基地上的房子本来就是我们的。确不确权有什么关系呢。那当然了，这也说明农民对于这个事情不太理解，也是与宣传不够有关。

第三个方面就是，最近这几天报道比较多的叫逆城市化的现象比较突出。我从三个方面给大家说说。一个方面是新华社在7月19日。出了一个题目叫做《农村户口“含金量”上涨 有地方现“逆城镇化”》。这个报道就是说，随着农村户口的含金量提高了，相当一部分的农民愿意在城市买房、工作，但是呢，愿意把户口留在农村，这个试点城市的户籍人口的城镇化率，普遍的都低于预期。

这个户口的红利就是三十年河东三十年河西，有的人甚至是想迁回农村。而这种逆城市化的现象包括，有些考上大学的学生不愿意迁户口，甚至不少城市户口的人想把户口迁回农村。这个农村户口含金量的上涨吸引农民落户，可能就需要盘活土地。农民进城，但不愿意放弃农村户口这是农村户口含金量上涨造成的。这是新华社的报道。

那我们接下来再看看新华社的报道，那很多专家又是怎么样认为呢。要提高农民的进城的这种意愿的呢，就需要盘活农村的土地资产，让农民和土地松绑。要解决农村土地的承包经营权，宅基地的使用权，集体收益的分配权这三个权。如果主动退出，这个缺乏一个整体的制度安排。农村资产的财产性的价值无法实现。这样的话那就导致大量的农村转移人口宁可土地撂荒，农田空置也不愿意从农村迁走户口。

那京华时报接着就在两天之后，7月21日就发表了《逆城镇化要尊重个人权利是首位》。这个京华时报报道，就是说目前的这种现象的客观上对国家的政策规划造成的一定困扰。因为，目前2015年中国的这个户籍人口的城镇化率只有39.9%。那这个十三五期间要达到45%，还需要5.1%。这种逆城市化的现象就有可能影响城镇化的提升速度，那面对这种情况应该怎么办。

京华时报说在尊重个人权利同时，还需要重新检视一下，目前是否还存在着阻碍农村人口落户的障碍性的因素。报道认为这种因素的确存在。那就是说，农村人口进程落户之后，其原有的这些土地的权利包括土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，是否还保留?如何退出?谁负责对这些权益进行公正的评估，评估之后能否得到相应的补偿，这些都缺乏明晰的设计。

那这个京华时报的文章接着说，清晰稳定的政策预期，才能让政策发挥效应。当前应该明确对农村人口原有权益的评估和变现机制。这样的话才能明确对新市民的权益保障，同时呢，还保证农业生产能力不下降，提高城镇化率，才能畅行无阻。

人民日报在7月21日也有一篇评论员文章说，农民户口升值才刚刚开始。人民日报评论说，最近几年不仅农民不愿意放弃自己的农村户口，还出现了一些城市人想到农村去的情况。那应该怎么办呢?他们提出应该顺应时势，以二元协同的思维方式，从城乡双向流通来认识到中国特色的新型城镇化之路。那就不仅农村可以到城市，城市也可以到农村。从这个角度呢，让农民和城里人的自由选择，从这个角度看也是一个方向。

那好，等等的这三个方面的现象。进展的比较缓慢，逆城市化的现象，它的原因何在?总体一句话，但是我总结就是我们的政府或者中央到目前为止可能还没有想好这个事该如何办，或者说思想解放还不够。很多人还是有许多的一些条条框框，他们把农村土地的产权改革的深化当成是“姓资姓社”的问题。甚至是是否动摇我国社会主义国体的一个判断的标准。我想正是这种比较僵化的思想，才造成了惧怕改革，怕犯错误，因此对改革拖延的这些现象。

那在许多地方，由于认为这项改革高度敏感。他们非要等到中央对各个改革细节定调定性才决定是否动手。宁慢勿快，怕出乱子，所以说呢。我们认为这是我国集体土地产权改革进展慢的一个主要的原因。

那我们可以参照一下我们1998年的城市房改。我们知道城市房改是取得了成功的。如果没有这个住房制度改革的成功，那我们想就没有接近二十年来咱们国家社会经济的高速发展。我们在座的很多人在城市里就不会有自己的住房，有住房也没有房产证。应该说城市的住房制度改革真正的催发了每个人的积极性。至今，中国已经形成了数以亿计的这个中产阶级群体。虽然这项改革还存在这样那样的问题。但是我认为几乎没有人反对这个改革本身，也没有人愿意回到以前城市的分房的时代。从这个意义上说我认为城市的住房制度改革是成功的，正确的。

那第三个部分我就提出一个改革的思路了，改革的思路很简单，就是同地同权。当然，我们对于农村的集体土地改革的方向，不是私有化的方向，这是中国国情来决定的。我们要找出一条适合中国国情的、土地的产权改革的一个方法。那么，怎么改?如果说我们现在还没有一个更高明的办法，我觉得其实现在有一个很简单的办法。第一步那就是说，局部先做到。农地农房首先和城市的土地住房就同地同权、同房同权。这样就可以了。这不仅可以让农民逐步地享受公平的国民待遇，也是消除城乡二元结构的一个重要步骤。

那应该说啊!我们现在应该做的是不忘初心，也就说将土地的权利真正的还给农民。我觉得现在我们应该重新学习小平同志的92年南巡讲话的精神。那就重扬改革的大旗，打破头脑中的一些条条框框。那我们想一下，我们现在农村的土地、宅基地、房屋基本上都不能买卖、出租、抵押贷款，我认为这种是不合理的。为什么呢?最弱势、最贫穷、最该享受公平待遇的农民却享受不到这个待遇。那么我们一个国家内部(指城乡之间)两种制度，这样的话不好吧?另外一个方面，我觉得我们应该站在农民的立场来考虑问题，把土地的各项权利逐步还给农民。

那我们党和政府的初心是什么呢?那就是全心全意为人民服务，对不对?那我们在夺取政权的时候农民为我们做出那么大的贡献、那么大的付出，那现在我们为什么不能对农民做到公平待遇呢?我觉得我们下一步就应该把土地权利还给农民。

那怎么做啊，具体怎么做，我想就是先简单的啊。这是先将目前的农村宅基地、还有农房农地啊，都按照城市的这种七十年产权进行确权颁证。真正让农民享受到和城市居民一样的这个财产权益。在实践中在城市已经证明是没有问题的，对吧。在过去的二十年我们都没问题对吧。所以说，在农村的土地改革中应该也没有问题。但是呢，那就需要修改宪法，还有各相关的法律法规。那我们说如果说我们认准了这个方向，为什么我们现在不可以着手进行呢?

当然，我们知道这个土地改革的事儿事关重大，还是要慎重考虑。但是呢，首先，我们需要明确方向，只要方向明确了之后呢，改革的步骤和改革的细节就只是操作的问题了。

那第四个方面，我们看一下，如果说是按照这么改。改革的前景怎么样?我展望一下，也是看改革他能有多少红利?那我简单的算了一下，全国那大概2.4亿农户。那每家农户都一个宅基地和农房对吧。我们把这个合法的宅基地农房按20万，这个价值来算，那2.4亿户呢就是48万元，对吧?我们有20亿亩的土地，全国每亩地按10万来计算，就可以达到200万亿元。那两者总和那就是248万亿。248万亿是什么概念呢?大约相当于2015年GDP的四倍。那也就是说，这项改革如果成功的话就可以撬动相当于4倍的GDP的国民财富。所以就有人预测，如果这项改革成功了，足可以支撑中国未来二十年的中高速发展。

那好，那接着我们来进一步分析下。那如果这样改革成功了，如果农户想进城了农户就可以带资进城。我们按每年城镇化率提高1%来计算，每年就需要有1400万人约350万户农户进城。那现在我们是说农户是光着屁股进城，进城的时候我所有的在农村的农地的权利、农房的权利、宅基地的权利都没有拿到，不能变现。那如果是按照我们刚才计算的，一家一个在基地+房子20万元，，每家农地平均7.5亩，值75万。这样的话每户就可以带走的资金就有了95万。每年有多少呢?乘于350万过的话就是3.325万亿元。

那好，我们如果说每年按1%，那城镇化率达到75%还需要35年，也就是说到2050年，第二个100年对吧!那这35年带资进城的金额数量是多少?是116万亿元。

那同时，我们第二个变化，是他可以腾退集体的土地约十亿亩。那我们也简单的算一下：7.5亩的耕加0.5亩的宅基地，再乘于350万一年就可以腾退2800万亩，按35年的话就可以腾退9.8亿，对吧，这是个大概的计算。

同时，可以带来什么呢?第三个方面，可以形成完善的农村房屋、土地的中介市场，就会形成像在城里我们说常见的像链家、中原、麦田、我爱我家等等若干个上市中介公司，那些中介的市场就可以解决数百万人的就业。今天我们等会要做分享的几位企业的老总可能将来就是上市企业的老总。就不是像现在这种小公司，将来就可能成为一个大老板大公司。

那第四个方面。它还可以形成的东西，就是达到的效果。第一个是像家庭农场这样的农业适度规模经营形态就可以基本形成了，因为什么?土地腾退出来了。第二个方面，城乡就形成了无障碍迁徙的登记式的户籍制度。就是我们想到农村去，我在农村登记下就行了，我想到城里来，登记下也就就行了。不像现在这么一个城乡二元结构。第三个，就会形成混居式的一个城乡的住房的结构。农村里的人可以住到城市，城市里的人也可以住到农村。真正的双向都打通。第四个更主要的作用我认为，城市的房价会大幅度的下降，为什么?农村的宅基地放开之后，那城里的房价就会下降。大致会下降多少呢?我认为至少会比现在腰斩。

那反过来说，农村的住房，它的价格就会大幅度的提高，对吧，他基本上，那比如我农村里有个院和城里的房子价格是大题相等的，那这样的话会形成一个城乡和谐生活的一个画卷。那我们何乐而不为呢。当然这是我们理想上构造了一个蓝图。

最后呢，给大家分享的是习近平总书记在7月1日讲话的标题，叫“不忘初心 继续前行”。我们的农地市场的改革，应该是站在农民的立场上让农民受益，把土地的权利还给农民，只有这样的话我们的改革才能进一步深入，才能不断前进，好，我今天的分享就到这里。谢谢大家。

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