近日，农业行业观察旗下社群品牌农侠会组织了一场——如何在农村土地改革中“掘金”为主题的在线沙龙活动，并邀请了农地圈总经理耿怀民、土流网联合创始人陶慧龙、中国农业大学经济管理学院朱俊峰、地合网联合创始人梁财添等4位行业大咖进行精彩分享。

(农地圈总经理：耿怀民)

耿怀民指出，农业现代化最根本的就是解放劳动力。但解放劳动力有会遇到很多问题。他认为，第一产业肯定是不行，吸引不了劳动力，农业现代化正是要把劳动力从第一产业解放出来，第二产业也承担不了这个职责，宏观经济不好，贸易也不行了，进而影响劳动密集型产业对劳动力的吸纳，从世界经验来看，只有第三产业可以吸纳足够的劳动力。但农民如何进入第三产业，农民的文化、认知等等综合素质与城里的要求还是有一定差距的。因此，从事第三产业也会遇到问题和困难。

同时，他认为发展农业现代化有两个要求：第一个农业现代化实现需要规模化。第二个实现规模化就必须土地集中化，其中土地流转。因此，现实土地流转就必须产权清晰，产权清晰就必须要启动全国性的土地确权这是个完整的逻辑。

最后，他也表示替农民着急，并分析农民穷的根本原因是有三个。首先，是因为城乡二元户籍制度限制农民只能从事农业，这是一个最基本的。因为从世界范围内看农业本来就是一个产值很低的行业;第二个农民的土地人多地少、分到手上的土地也不足于发家致富，勉强养家糊口已属不易;第三个原因是农民的本身的意识缺陷，已远远落后于当代社会的发展，缺乏财富观念，没有正确的财富意识和技能。(作者：王芬怡)

农地圈总经理耿怀民实录：

我看到今天农业行业观察邀请的主要是市场上做土地流转的，所以定了今天的这个题目。

在这之前，我想从一个宏观的角度来阐述下这个问题。因为现在大家都在提这个“四化”。就是工业化、信息化、城镇化和农业现代化。其中农业现代化和城镇化是紧密相关的，如果把这两个隔开的话，那很多农村问题基本上无解。

我觉得首先分析第一个话题就是中央为什么要推动农村的改革。农村改革大主体上有这个几个?第一就是农产品价格体系改革、第二个是农村的产权改革、第三个就是农村集体资产改革主要是这三个方面。其他的一些基本上都是依附于付这三个方面来附属产生的。

刚才朱教授探讨了一个土地估值 248万亿的问题。我觉得朱教授还是比较乐观估计，但我个人还是持有保持的保留态度。为什么呢?我大概看了下朱教授的分析，比如农村宅基地20万一块，半亩吧，农地10万一亩，实际上按照这个公式算下来是有问题。为什么有问题，这个东西没有办法变现的，如果说这20万里面，有一亩是有这个价值变现，我觉得有是有可能。农地增值是通过城镇化来实现的，说白了就是城里人最终买单，将农用地转换为非农用地，增值并不是通过农业本身来实现的。但这里面有个问题，城镇化已经进行了多半程，城镇化还能释放的能力是有限的，不能完全容纳所有农地转非，因此按这个推算农地的总价值，是太乐观了。

如果说完全按这个价格来全体变现，那么，第一、二个问题就出来了。那同样的这些地，在现在的政策里边怎么产生这么多的价值，谁来买这个单?这么多的宅基地一亩地二十多万这个宅基地用来干什么?没产生二十万的价值，谁会去买，盖房子吗，你会去买?我觉得不会，所以我觉得这种计算方式是有问题的，这是一个极其乐观的估计。

所有的事情发展都是有规律的。如果我们不遵守这个规律，那么必然要付出代价。这个是一定的。还是回到刚才那个话题就是农村为什么要进行改革改革，他不改革会怎么样。那中央的出发点又是什么样的呢?我简单说下我个人的理解。

首先，我们现在国家有几个重要的约束，与农村约束大概有两个。第一个是制度的约束。所有约束就是红线，谁都不能打破。制度约束就是公有制，对农村来讲也是集体所有制，然后，第二个是目标约束，发展就是硬道理。约束说我们的目标是要从农业转变成工业国，但到现在这个目标还是没有实现。

在这个约束的基础上我们再来分析中央为什么要启动农村的改革，是因为什么呢?因为中央的第一逻辑就是说，我要把自己的饭碗端在自己手里，都在自己手里的产生的结果就是什么呢?就是要保证粮食自给自足。为什么现在要推动农村改革，连续发几十个中央一号文件，是因为农村土地撂荒很严重，劳动力缺失很严重，老龄化很严重，直接影响到中央的这个目标就是饭碗一定要端在自己的手里。坚决不放在外国人手里。

在这个逻辑下有产生了几个约束，比如18亿亩的这个耕地红线，16亿亩地种粮红线，还有基本农田的红线。这是几个约束。那么，推动改革的核心的还是要解决谁来种地和怎么解决种地的问题。谁来种地呢?因为农村的还多人都已经进城啦，老人已经种不动了，这撂荒这样很严重。所以不启动规模化，粮食问题不保;不启动机械化，现在这些人没有办法种这么多地。这是改革的最根本的逻辑也就是第一出发点。

我们先不谈这个改革具体将会什么结果，现在很多事情都没有定。但最终的结果。我们还是要跳出农业。来看农业现代化，最终产生的一个结果是什么?是把农村的剩余劳动力解放出来。这个跟新型城镇化相关的。农民工进城大体上有这么几类人：第一个就是经济条件比较好，意识比较超前的，第二个就是大学毕业，在城市里工作，基本上在城市里定居了的。

所以站在全局的角度看。农业现代化最根本的就是解放劳动力。那么，如何解决劳动力，到底怎么安排。还有另外一个问题。比如说第一产业肯定是不行，吸引不了劳动力，第二产业也不行了，贸易也不行了，只有第三产业。那第三产业，如何让农民直接进入去的话。农民的文化等等综合素质与城里的要求还是有一定差距的，城里请保姆。你随便去农村找一个大妈、你放心雇佣她吗?你一定不放心吧。你要告诉她如何培训怎么等等一堆，这里面有很多的距离。

然后，我们回到农业现代化这话题。农业现代化有几个要求：第一个现代化实现规模化。第二个如果实现规模化就必须土地集中化，关键在土地流转。你不流转，一家10亩地的根本实现不了现代化。现实土地流转就必须产权清晰，产权清晰就必须要启动全国性的土地确权这是个完整的逻辑。

关于农村土地确权看来，这个农大的朱教授已经讲了，我就不详细去阐述。实际上由于政策宣传部到位，很多人对这个事情第一个不了解，不清楚是怎么回事，也不知道他的重要性。农地圈这些年也在通过市场化的方式做这方面的宣传。

然后，我们回到土地流转这个领域。土地流转给我们从大概有这几个方面：从上游到下游，上游的主要是政策的变化，这个肯定是一个长期的变化。现在法律这么多，各种各样的、中央的、地方的、部门的，各种法规。但是现在还没有一个中央的法律来肯定这个土地流转是合法的。那目前主要还是以会议精神为主。

也就是说，现在立法的角度并没有完全认可土地可以流转，但是实际上土地流转早就开始了。因为，这个规律是挡不住的，不管你政策是不是，允许的话他就发展的快一点;你不允许的话，它相对来讲就会发展慢一点而已。这是第一个最重要的就是这个政策方面。

第二个方面就是从市场化的角度来看有这四种力量在总谈生意的事情。那么，如何通过市场化的来做。大概也就是今天这几家，农地圈、土流网、土地资源网。就是团队化的想在这个领域扎根做一些事情。从国家对来讲，还有这个一个农村土地产权交易所，也在从产权流转的角度参与这个领域。

那反过来说这个流转。土地流转回到我们今天这个演讲题目——土地流转的玻璃门和压舱石。什么是玻璃门呢?实际上我们现在跟我们的具体的实验和数据，其实土地流转明显被高估的市场没有大家想象的那么大。

我要用的数据来说话。根据我们农地圈平台自己有流转的数据结论和中央相关政策要就部门的鉴定结果，这个比例基本上是相似的。就是土地流转大概50-60%都是在本村之间的流转的。然后邻村的人流转的大概20%左右，这就70-80%，还有一部分呢就是他一定是不会通过市场化的这种途径来流转的，比如说联想他要做猕猴桃产业链。他一定不会去找市场化的平台找土地。他一定会去跟地方政府去谈了。说我要做这个产业链，你要给我的优惠。

那也就是说，实际上在土地流转过程中，全国大概已经流转30-40%的这个比例了。已经很大体量了，实际上线上走的比率比较小，大概就是15-20%。土地流转跟城市租房市场不同，农村土地流转80%左右都走线下。土地流转这个市场还是被高估。当然，也有些媒体的宣传的时候可能会夸大它的很多，但我们宣传的时候，我们从来是客观的去看待这个事情。因为你随意的去夸大，对谁都没有好处。

第一个数据我们从比例上来看，第二个从我们加盟商的具体的收益来看。农地圈现在最好的加盟商今年上半年土地流转佣金收益这块有70万不到80万吧，这是好的，差点的那就以一个成交都没有，一分佣金收入都没有，只有少数看地费。这是一个实际收入量上的数据。

那么，再反过来看这个市场。土地流转这个市场实际上土流网上做的还是比较早的，但现在也没有一个清晰的可以自主独立的盈利模式，包括整个行业内都没有，就如果仅靠这个领域，其实是很难独立生存下去。仅靠自己的自己的收入，很难生存下去。那么，如果土地流转的已经流转了30-40%还没有找到一个合理的收费模式，那这个市场是不是要重新值得反思?这是个问题。

第二个问题，我们就落到具体的操作上，就是土地流转将来一定会放开这好，毫无疑问。对吧?那么市场上还有什么东西是这个产业链上欠缺的，是不完备的，是需要这个市场化的力量去弥补的。我认为大概有这么几个：一是土地的价格发现，这个比较学术性的用语。实际上的我们翻译过来就是土地的价格评估，就是这个地到底值得多少钱。有没有一个比较科学化的复制性的一套评估的模式。这个我觉得是市场所缺欠的。因为它跟城市的这个房价评估不一样，城市的房价评估依据成熟了，还有大量的交易数据。第二个土地金融这块。比如说担保。农民一般没有什么资产的担保对吧。处置难度也很大。当然刚才我们看到群里有人说实际上很土地经营权流转很难贷到这个钱。的确是一个很大的问题，比如说我们合作的有一些地方银行。上边给他加了任务，就是你这个银行6000万支持农业。他不敢放啊，他也不知道风险，那他没有办法评估、他没有办法处置。放也不是，不放也不是。那么，市场的能不能解决这问题。目前来看比较困难。

我刚才也听到了土流网的陶总在介绍他们的经验。实际上，你不管是引入保险公司也还是引入什么也好。你这个风险并没有很好地控制，只说相互之间转移，原来是三者或者两者，直接上并没有解决这个问题，他只是分担。所有刚才群里有朋友提示我去申请我为什么申请不下来，实际上这也是现实中的一个难题，在这段时间内我觉得没有办法解决或者很难解决，除非是政策性扶持金融的，利率低，那他有这样的硬指标，那可以啊。

如果商业银行或者复制性的话。那么，基本上很难。从现在我们对接的一些农业金融的利率来讲，没有低于15%，就说可以复制性。这个如果是政策性的他有可能在10%以下，但是这个没有复制性，那你去换到其他一个地方你这个利率下不来啊。大家正在把那20%以上，那么这个人一定是介入到的农村里边的一些优质用户。比如说这个盈利比较好的种养殖户、成规模性的。

然后，这个土地流转。我们的加盟商做的比较好的，我们在总结他的规律和具体的做法。第一个就是首先他们的确在做这件事件，而不是兼职做几件事件坚持。其他的没有收益的基本也是没有投入精力，他在等老天照顾的，那有这么容易的事情。这个第一个就是主动去做这件事情。第二个就是你一定要把你的精力用在对的地方。目前我们来看北京的加盟商他们的主要的收入来源主要还是来源城市周边的这种收入，在农村里面的成交数据很小。现在有几家土地平台数据是一样的，你们可以看你的真是数据，我相信大家都差不多的

最后，这个给大家说点干货。什么干货呢?就是对于刚才农大的朱教授也提到关于房地产认识，我的这方面的是持不同意见的，就是说假如农村市场完成开放的话。这个房价是不会要崩盘。我们觉得这是另外一个话题，这个也不一定，要分区域看待。农地圈在北京，就以北京为例，很多人都说是因为地价高、所以房价高，从表面上来看是这个原因。但是真实的并不是这样的。我们做一个假设，如果北京的地价是零的话，那么，房价依然是现在这个房价你们信不信，一定是这样。

为什么是这样的?我告诉你们什么是规律。如果北京的房地产的供给20万套，那么房价是由什么决定的呢?那么全国想在北京买房的前20万人的竞争力，购买力就决定了北京房价，而不是由地价决定的。这是一个很明显的问题，让很多人对房地产是有误解。亮灯率、租售比为什么在国内失灵?因为我们有特色。把其他国家的规律照搬过来，就有可能产生误差。有人说，房价高于老百姓收入，老百姓买不起房子。这当然是误解了，这就好比说：章子怡漂不漂亮，女明星漂不漂亮，大家都觉得漂亮。如果是这样的话，你是不是愿意娶这样一个老婆呢?我相信大部分人，尤其是男人会说是的，对吧。但是不是每个人都能娶得起吧，我想大部分都娶不起。这就是规律，一线城市房地产也是一样的。

最后，我们说一下农民为什么很穷?根本原因是什么?首先，是因为农民只能从事农业，这是一个最基本的。因为农业本来就是产值很低的行业。这在全世界都已经无需证明了，对吧。第二产业比第一产业产值较高一些，农民通过三个制度被绑在土地上，只能从事农业。这是第一个原因。第二，农民的土地人多地少，这是第二个原因。第三个原因是农民它的本身的意识。就远远落后于当代社会的发展。就是我们举个极端的例子，就是你给每个农民一个亿，过几代后他依然是会变的很穷。

当然，这里面没有任何贬义，只是恨铁不成钢。因为很多农民把时间浪费在无关紧要的事情上，这也的确让人特别着急啊。

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